加拿大 Canada
压舱石市场 — 大门对住宅焊死，对上市与商业敞开
加拿大是全站组合的稳定压舱石，不是收益发动机：诚实的现金流数字在中个位数，全部有文件可查，且以日流动性的上市形态供应。国家把投机的大门刻意焊死（联邦购房禁令、省市 25–35% 的买家税、空置税），却对商业/工业资产与上市 REIT 单位完全敞开——正确的加拿大姿势是：持有上市房东、大票面才碰工业直投、不要碰房子。加元与 25% 的非居民预扣是这份稳定的价格；加拿大的任何东西都不换居留权。请注意禁令的日期结构：现行法下禁令 2027-01-01 到期，2026 年预算提案延至 2029 并豁免新建住宅——提案尚未立法，本站按现行法表述并随立法更新。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：无被动投资换居留的通道（联邦投资移民 2014 年终止；Start-up Visa 2026-06-30 起暂停；魁北克投资移民须法语 B2 + C$1M 投资 + C$20 万贡献，2026 年接收状态来源冲突、以 MIFI 为准）。Part XIII 预扣 25%；s.216 租金净额申报可选；UHT 已废止（2025 年起）；资本利得计入率维持 50%。外国买家税只针对住宅（安省 25% + 多伦多 10%、BC 20% + 投机空置税 3→4%）。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
加拿大的价值在可预期：G7 法治市场、分派有申报、分派率只有六成上下（钱不掏空）、住宅与商业的界线由法律画死。回报中等（上市房东毛分派约 4.2–4.9%、工业 cap rate 4.5–6.0%），但每一分都可核——在本站的组合里，它与新西兰同属「制度压舱石」，回答的问题是「哪里能把钱放得不用操心」，不是「哪里赚得最多」。它对外国人的态度是全站最诚实的双面：住宅的大门焊死并收重税，商业与上市的大门敞开并免审批。读懂加拿大，就读懂了发达国家这一轮「区分资本种类」的立法语言。
进入路径
上市路线：TSX 上市 REIT（第 61 条）经券商买入，外国人持股无限制、不触购房禁令（信托持有物业，投资者持有单位）。
商业直投：GTA/大温工业（第 62 条）纯商业资产在禁令之外，大票面（C$1M+）逐案经律师与税务（s.116、NRST 不沾纯工业）。
住宅路线：基本关闭——联邦禁令覆盖都会区 ≤3 单位住宅（第 63 条逐项拆）；4+ 单位建筑、非都会区与新建住宅（提案中）是仅存的缝隙形态，逐案核。
风险
- 立法双向风险（带日期）：禁令现行法下 2027-01-01 到期；2026 年预算（2026-11-05）提案延至 2029-01-01 并豁免新建住宅——法案尚未提交。住宅决策在法案落地前都是对着未定之天定价。
- 租金周期：GTA 工业要价租金已同比 −3.1%、可得率从疫情低点回到 5.0%；住宅租金在降温（供应潮 + 移民流入放缓）——加拿大的「稳」不等于「涨」。
- 加元与预扣：25% 的 Part XIII 预扣与 ROC 构成（T3 逐年）是到手现金的两层过滤，非居民在买入前就要按到手口径定价。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 61 | 加拿大上市 REIT：分派只有 60% 上下分派率撑着——慢，但每一分都查得到 | 4.2–4.9% | 有条件做 |
| 62 | 大多伦多/大温哥华工业直投：禁令之外、数据之内——机构 cap rate 4.5–6.0%，小单位没有行情表 | 4.5–6% | 有条件做 |
| 63 | 多伦多/温哥华住宅买租拆解：门在法律上关着，税在算术上关着——两道都过不了 | 4.99–6.16% |