爱尔兰 Ireland
上市地产已被私有化殆尽的市场 — 本页是一份裁决书
爱尔兰是本站第一个「市场本身已消失」的国家页：上市地产载体自 2019 年起逐一被私有化（Green REIT 2019、Yew Grove 2021、Hibernia 2022），最后的 IRES REIT 在本书发布时正处收购要约的定期限内——无论要约成与不成，它都不是一个可按备案收入买入的稳定载体。制度本身不差（REIT 强制分派 ≥85% 租金收入），收入案例也不算差（事前价口径约 5.2–5.5%），但把三件事叠在一起——载体随时退市、25% 的 REIT 股息预扣且非居民豁免被明文排除、追回只能手工——结论是本站标准格式的裁决：拒绝立项、条件写明（要约流产 + 价格重置 + 再派一个完整年度股息，三者齐备才重开本页）。爱尔兰页存在的意义是回答「为什么没有爱尔兰条目」——答案在正文里，不在沉默里。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：爱尔兰无与地产挂钩的居留通道可供本条目引用（IIP 投资者计划已于 2023 年关闭，且从不以购房为路径）。税务：REIT 制度（TCA 1997 Part 25A）公司层豁免的条件含分派 ≥租金收入的 85%、租金收入占比 ≥75%、至少 3 处物业并持续上市；分派对非居民按 25% 扣缴股息预扣税且 REIT 不适用非居民豁免（s.172D)，超额部分按爱新条约只能事后向 Revenue 手工追回；非居民卖出 REIT 股份无爱尔兰资本利得税。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
本页的存在本身就是信息：一个强制分派 85%、英语市场、机构租客齐备的 REIT 制度，在七年内被私有化买家逐一摘牌——「板块消失」是爱尔兰上市地产的第一事实，先于任何收益率。
收购价的读数值得学：Green REIT 出售时董事会自陈原因是「对 NAV 的持续结构性折价」；Barings 对 IRES 的可能要约价 €1.386 又恰约等于 EPRA NTA——私有化买家按净值买、公众市场按折价卖，这条剪刀差是爱尔兰页留给读者的估值课。
税务的不对称钉得清楚：REIT 分派的 25% 股息预扣且非居民豁免被成文法排除（s.172D)——在欧洲主要 REIT 市场里，这是对外国小额持有人最不友好的一格，且只能手工追回。
进入路径
无可用路线（裁决页）：本书发布时，爱尔兰无可按备案收入买入的上市地产载体——IRES 在要约定期限内，其余皆已退市。本页不给买入路线，给重开条件（见风险栏）。
直投路线：无（不立条）——爱尔兰无购房居留通道与本站可引用的外国散户直投净收益率序列。
风险
- 重开条件（裁决的翻面条款，逐字执行）：仅当 Barings 按 Rule 2.8 宣布放弃、且 IRES 价格重置至事前区间、且 IRES 再按 85% 政策派完一个完整年度股息——三者齐备，本站才把 IRES 重列为小型低收益率住宅候选（且其被私有化风险永久携带）。
- 事件风险在本书发布日仍在进行时：Rule 2.6 定期限为 2026-11-09 17:00（都柏林时间）——本页引用的要约状态以该时点前后的正式公告为准，读者引用前先看 IRES 的最新 RNS。
- 若未来出现新的爱尔兰上市地产载体，其第一课仍是本页的剪刀差：按 NAV 折价买入的公众持有人，历史上三次把载体「卖」给了按 NAV 出价的买家——折价在这里是退出通道、不是安全边际。