南非 South Africa
高息前沿 — 发达市场的地产管道，新兴市场的定价
南非是榜单的高息前沿：上市 REIT 在 7.25% 的政策利率下派 6–8% 的毛分派，因为投资者要兰特波动、约 78% 的公共债务与 2026 年重新加息的央行给出补偿。本站的定性：发达市场的地产管道（JSE、SENS 备案、SA REIT 报告标准）配新兴市场的价格——收益率是真的、备案级的，但它一半是地产、一半是货币赌注。直投住宅的毛收益两位数，大半蒸发在 levy、市政费、管理与税里。身份上：买房不给任何居留，钱能买到的是与房产无关的金融独立许可（直接永居）。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：买房不给居留。钱通道：§27(f) 金融独立许可——认证净资产 ≥R1,200 万 + 批准时一次性 R120,000，直接永居、不要求投资或汇入资金（审理慢，业界口径 1–3 年）；§20 退休签证（临时 4 年可续）须保证收入 ≥R37,000/月；2026 年移民白皮书拟以投资挂钩签证取代 §27(f)，是提案非法律。税务：REIT 分派不是股息（不扣 20% 股息税），按南非来源普通收入计税；直投租金累进 18–45%、CGT 个人最高有效 18%，售价 >R200 万买方按 §35A 预扣。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
收益率是备案级的真：三大 REIT 的 DPS 全部出自 SENS 披露（派付率 82.5–87.5%）、NAV 折价 9–25%——南非的地产管道是发达市场标准（JSE 报告规范），争议不在数字、在币种。
制度有在修复的信号：2025 年 10 月退出 FATF 灰名单是实打实的机构正面；与之对冲的是约 78% 的公共债务与 2026 年两度加息——南非页读的是修复与风险的赛跑。
身份通道与房产彻底脱钩、且一步到位：§27(f) 金融独立许可是「净资产达标即直接永居、不要求投资」——全站唯一不要求把钱投出去的买身份通道，值得单独记住。
进入路径
上市路线（本站主线）：经有 JSE 通道的国际券商买 REIT 篮子（第 83 条），非居民自由买入、收益可自由汇出（外汇管制约束的是居民，不是非居民组合投资者）。
直投路线（讲解级）：外国人可自由购置与出租住宅——但须 SARS 登记逐年申报，成本栈与 10.75% 的融资利率先把毛收益吃掉大半（第 84 条）。
风险
- FDI 负读数须两面读：2025 年 −US$23 亿的主因是 Anglo 分拆 Valterra 的会计性流出（存量仍升至 US$1,323 亿）——只看标题会误判南非的外资趋势。
- 派付率的范式已变：82.5–87.5% 是新常态（留存养维护资本开支），按旧 100% 派付建模的人会系统性高估南非 REIT 的分派。
- 兰特是第一风险：坏年份的汇率跌幅可以吃掉 8% 的分派还要多——南非仓位按货币仓位定尺寸（与巴西同纪律）。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 83 | 南非上市 REIT 篮子：5.9–8.1% 的备案级分派，买的是地产管道、赌的是兰特 | 5.9–8.1% | 有条件做 |
| 84 | 南非直购住宅出租测算：毛 11.5% 的两位数标题，净到手约 4.5–6% | 6–7.5% |