韩国 South Korea
高息高摩擦 — 上市 REIT 是唯一正门，住宅对外国人已关
韩国是组合里高息、高摩擦的亚洲发达市场：上市 REIT 板块跌出 7–10% 的分派率，底下是真紧的首尔基本面（A 级写字楼空置 3.1%）——但高息是对再融资墙（多家 40–67% 债务一年内到期）、韩元敞口与 전세 押金风险的定价补偿。2025 年起外国人在首都圈买住宅出租已被许可制实质关闭；对外国现金流读者，可投的韩国只有上市市场。旅游设施投资移民（₩10 亿 → F-2 → 5 年 F-5）属身份枢纽，不在本页计价。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：买房买股本身不给居留（D-8 企业投资是经营通道：≥₩1 亿 + ≥10% 表决权）；旅游设施投资移民 ₩10 亿 → F-2 → 5 年 F-5（见身份枢纽）。外国人购房税与国民同表：取得税约 1.1–3.5%（多套附加 8%/12%）、综合房地产税门槛 ₩12 亿、资本利得实际边际 6.6–49.5%。上市分派预扣 22%、协定 15%。首都圈住宅自 2025-08-26 起实行签约前许可 + 入住/自住义务，外国人出租实质被禁；圈外购房自由、签约后 60 天内申报。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
高息的亚洲发达市场：上市 REIT 板块指数年内 −17%、分派率被推到 7–9%，底下的首尔基本面却真紧（CBRE A 级写字楼空置 3.1%、物流 cap 5.4%）——价格与基本面的裂口就是韩国页的主题。
宏观底盘：实际 GDP 2025 年 +1.0%（建筑拖累）、FDI 申报 US$36.1B 连续五年创新高（MOTIE）——慢增长、强引资的组合，现金流读者要的是上市分派，不是宏观弹性。
准入的分界线画得极清楚：住宅——2025 年起首都圈对外国人实质关闭（许可制 + 自住义务）；上市证券——完全开放。这条线决定了本站韩国页的全部结构。
进入路径
上市路线（唯一正门）：经有 KRX 通道的券商买 K-REIT 篮子（第 75 条），任何金额；分派预扣法定 22%、星韩协定 15%（须 Form 29-12 + 居民证明办减免，不自动）。
身份路线（不在本页计价）：旅游休闲设施投资移民 ₩10 亿 → F-2-8、5 年转 F-5-17，已在身份枢纽单独成条评分（买身份赛道，3.5 分——窗口 2027 年底到期且制度正被检讨）。
风险
- 再融资墙是韩国 REIT 的总风险：多家 40–67% 的债务在一年内到期、再融资利率约 5%——分派削减的概率已经写在价格里，逐家以 DART 的到期结构为准。
- 전세（全租房）制度的系统风险有国家级记录：认定受害者 41,559 人（截至 2026-09）、HUG 为 2,559 名惯犯房东垫付 ₩7.3866 万亿——押金制度的风险最终落在房东头上（第 76 条），这不是个别新闻，是制度事实。
- 韩元敞口：分派以韩元计价，新加坡读者的实际回报要先过汇率一关；板块流动性在下跌周期里会变薄。
- 外国人住宅许可制的口径细节（MOLIT 公告 2025-1058/2025-1219 与告示 2026-1105）经多家执业指南交叉核实，本站未直读 MOLIT 原文公告——执行以官方原文与韩国律师意见为准。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 75 | 韩国上市 REIT 篮子：7–9% 的分派率站在再融资墙前面——高息是真的，要逐家查到期表 | 7–9% | 有条件做 |
| 76 | 韩国 전세 与外国人住宅策略拆解：首都圈的门已经关了，押金的风险记录写在国家账本上 | 没有可引用的数字：未找到外国个人房东的全成本净收益率序列（GPG 的韩国租金页不以文本形式给出数值）。本条只陈述两件可核实的制度事实：①首都圈外国人买房出租已于 2025-08-26 起被许可制实质关闭（签约前须取得土地交易许可、约 4 个月内入住、自住满 2 年）；②전세 押金制度的风险记录——官方认定的 전세 诈骗受害者截至 2026 年 9 月达 41,559 人；HUG 已为仅 2,559 名惯犯房东垫付押金返还 ₩7.3866 万亿、其中 ₩5.1241 万亿未能追回。在「夹缝投资」（押金顶大半房价）结构里，这个返还负债的最终承担者就是房东本人。 |