土耳其 Türkiye
高通胀实验室 — 零预扣的上市通道与里拉的实际回报之争
土耳其是本波的高通胀实验室：伊斯坦布尔要价毛收益率约 10% 的名义数字，坐在约 30% 的官方通胀（独立估计 45%）、36% 的政策利率与反复腰斩的里拉对面。唯一结构干净的通道是上市 GYO：公司税豁免、股息预扣 0%（连非居民也是）、头部流动性机构级——但 GYO 股息是开发商利润的自由裁量分成，不是租金的过手分派，头部名字有过连续四年零分派。直投住宅对多数外国国民依法开放，全成本算术（8.6% 往返成本、累进租金税、涨幅封顶）只够做里拉通胀对冲，做不成硬通货收入。身份在枢纽：购房入籍 US$400,000（买赛道 6.5 分），本页只交叉引用。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：购房入籍 US$400,000 在身份枢纽买赛道（6.5 分）自成一页；买 GYO 股票不构成入籍合格资产。税务：GYO 股息预扣 0%（居民非居民同例）；直投房东仅就土耳其来源收入纳税（住宅免税额 TRY 58,000/2026 年，累进 15–40%，持有 >5 年利得免税）；租金年涨幅封顶于 CPI 12 个月平均值。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
GYO 的税务形状是全波最干净的：公司税豁免（附 Law 7524 的分派条件）+ 股息预扣 0%（非居民同例、KAP 公告逐字实证）——土耳其的问题从来不在税，在币。
板块是真市场：约 50 家 GYO 上市、头部日均成交 TRY 27.6 亿——流动性不是土耳其页面的担忧项，这在「REIT 制度」遍地的新兴市场里是稀缺品。
身份与现金流的交叉引用最完整：购房入籍（枢纽 6.5 分）与 GYO 篮子（第 87 条）在同一国家页对照——买股不入籍、买房不收租的错位，一页说清。
进入路径
上市路线（本站主线）：经有 BIST 通道的券商买 GYO 篮子（第 87 条），外国人自由买入、股息到账零预扣。
直投路线（讲解级）：多数外国国民可购房（互惠清单、军事区除外），但全成本测算只支持通胀对冲的读法（第 88 条）；购房入籍的合格资产是登记不动产，与证券账户无关。
风险
- 官方数据的可信度争议要明示：官方 CPI 29.77% 与独立机构 ENAG 的 45.12% 之间隔着 15 个百分点——本站的实际回报判断按「官方口径下已深度为负」表述，不替任何一边背书。
- GYO 分派的裁量性有案底：头部名字出现过连续四年零分派；Law 7524 的 50% 分派条件（2025 年收入起）是新规，第一完整周期正在打印——在它被验证之前，GYO 股息按「可能中断的收入」定价。
- 智利式警告的前车之鉴不在土耳其：土耳其的通道是真上市、真流动——它的风险全在宏观（里拉、通胀、利率 36%），不在工具结构，这一点与本波的智利拒绝形成对照。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 87 | 土耳其 GYO 篮子：预扣 0% 的股息真实存在——但派不派，开发商说了算 | 3.4–4.9% | 有条件做 |
| 88 | 伊斯坦布尔住宅买租测算：毛约 7.4–9.9% 的里拉数字，先过 8.6% 往返成本与通胀两关 | 5.5–7.5% |