租金都创纪录了，为什么收益率还是只有 3.5%？

因为价格也在涨。收益率 = 年租金 ÷ 价格：2025 年租金指数 +4.3%、价格指数 +3.25%，分子分母同向，商自然不动。香港住宅的故事是「租金与价格一起修复」，不是「租金单边跑赢价格」——对收租的人，这意味着入场价已经把租金的好消息计入了大半。

撤辣之后，外国人买香港楼有什么隐藏税吗？

没有了。BSD（买家印花税，专对非本地买家）、SSD（短期转售）、NRSD 均已于 2024-02-28 废除；现行就是全体买家统一的 AVD 第二标准，外加持有期的物业税与卖出时无资本利得税。香港现在的障碍清单里，税已经划掉——剩下的是价格、利率与收益率本身。任何还在按「外国人附加税」给你算账的中介，材料至少旧了两年。

不加杠杆、全款买收租行不行？

负 carry 消失，但机会成本出现：全款的净收益率 1.8–2.4%，对面是领展 6.2% 的运行率（同币种、零预扣、日流动性）与港元定存利率。全款买楼收租在香港是一个「用流动性换实物」的决定，现金流上被同页的上市选项全面压制——本站的对照就摆在同页（第 77 条），读者自己称。

机会总排名第 79 名 · 香港

香港住宅买租测算：辣招没了、租金创纪录，按揭利率还是高于毛收益率

我们的结论：不达标

1.8–2.4% 香港住宅买租全成本净收益率（测算口径） · 运营方估算 · 数据时点： 2026-01-31

综合榜得分：4.6 · 它强在哪：税重不重、赚多少钱 · 方法论

数据更新：2026-11-08

香港住宅对外国人的制度障碍已经清零：2024 年 2 月 28 日辣招全撤（BSD/SSD/NRSD 全废），外国人与本地人同付 AVD 第二标准（≤HK$400 万仅 HK$100、最高 4.25%）。门开着，算术关着：毛租金收益率只有 3.4–3.6%（差估署口径，A 类 3.6%），扣差饷/地租、管理、空置维修与 15% 物业税后，全成本净约 1.8–2.4%（本站测算）。决定性的一行是融资端：主流按揭利率约 3.5%，已经高于毛收益率——杠杆买入的第一天就是负 carry，租金连利息都覆盖不了。背景同样反直觉：租金指数已创历史纪录（200.7，2025 年 +4.3%），但价格同年也涨了 3.25%，分子分母同涨，收益率原地踏步；且价格仍较 2021 年峰值低约 25%，「修复」只是第一年。本站评级：不达标讲解——它与德国（第 74 条）、加拿大（第 63 条）构成对照组：德国是管制压的，加拿大是税压的，香港是价格与利率压的；三种压法，同一个结论。身份上另有 CIES 的 HK$3,000 万组合计划（已入枢纽队列），与买一套小户型出租无关。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

小型单位 HK$400–800 万量级 + AVD

大概能赚多少

1.8–2.4%（香港住宅买租全成本净收益率（测算口径））

要操多少心

负担重（不在港管理靠代理，成本计入）

最要小心的是

本条目即结论陈述：净约 1.8–2.4% 对负 carry 的融资结构，现金流维度不达标——测算结果不随租金新闻改变（租金涨、价格同涨时收益率不动）。

先看这几个数字

香港住宅买租全成本净收益率（测算口径）

1.8–2.4%

运营方估算时点：2026-01-31 来源：CBRE 香港（引差饷物业估价署）：住宅毛租金收益率 A 类约 3.6%——租金能否覆盖按揭的测算

为什么说它能赚钱

它校准一个常见误读：「政策放开 = 机会到来」。2024 年撤辣是真实的制度利好，但它改变的是准入，不是收益率——本站把撤辣与负 carry 印在同一页，就是让读者分清这两层。

「租金创纪录而收益率不动」是收益率算术的好教材：收益率是租金除以价格，两者同涨时它纹丝不动——只看租金新闻做买入决定的人，会系统性地高估回报。

负 carry 的明示有实操价值：按揭利率 > 毛收益率时，每持有有杠杆的香港住宅一年，现金流先亏一截再谈增值——把这行印出来，比一百句「谨慎」有用。

具体怎么入场

本页为测算讲解，不提供买入路线。制度事实供自核：外国人购房与本地人同税（AVD 第二标准）；持有期租金缴物业税 15%（应课税净值口径）；无资本利得税。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 小型单位 HK$400–800 万量级 + AVD
要自己操多少心： 负担重（不在港管理靠代理，成本计入）

要花的钱（一项项列清）：

买入 AVD：≤HK$400 万 HK$100、以上累进至 4.25%（2026-02-26 起 >HK$1 亿住宅 6.5%）——税已不是大头，但仍计入往返摩擦。
持有：差饷与地租、管理费、空置与维修、物业税 15%；卖出无 SSD（已废）但经纪与律师费照付。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

新资本投资者入境计划（New CIES，2024-03-01 起）

本资产不计入该通道本资产不通向身份

起投： 净资产 ≥HK$3,000 万；投资 ≥HK$3,000 万（其中 CIES 投资组合 HK$300 万）

买 REIT 单位、买楼本身都不给身份。香港的投资移民是 New CIES（2024 年 3 月重启）：须证明申请前 6 个月净资产 ≥HK$3,000 万并投资 ≥HK$3,000 万——≥HK$2,700 万投许可金融资产和/或房地产 + HK$300 万入 CIES 投资组合（香港投资管理有限公司管理）。房地产有顶：2025-09-17 起总上限 HK$1,500 万、住宅子上限 HK$1,000 万，且住宅须单宗成交 ≥HK$3,000 万才计入。住满 7 年可申永居。CIES 已列入本站身份枢纽的待评分队列；REIT 与住宅条目本身按纯现金流评估。

来源： InvestHK；香港入境事务处（New CIES 规则）

税务（投资者层面）

租金收入缴物业税：应课税净值（租金扣差饷与 20% 修葺免税额后）的 15%；无资本利得税。

买入印花税（2024-02-28 辣招全撤后）：全体买家统一 AVD 第二标准——≤HK$400 万仅 HK$100（2025-02-26 起），累进至 >HK$2,173.9 万的 4.25%；2026-02-26 起 >HK$1 亿住宅升至 6.5%。无任何外国人附加税。

双重征税协定： 不动产所得在来源地征税为通行原则；香港与新加坡无全面税收协定覆盖个人租金的特殊安排，按香港本地规则执行。

来源：《印花税（修订）条例 2024》；香港税务局

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

本条目即结论陈述：净约 1.8–2.4% 对负 carry 的融资结构，现金流维度不达标——测算结果不随租金新闻改变（租金涨、价格同涨时收益率不动）。 出现这些情况，结论就要改： 若 A 类毛收益率升至 4.5% 以上（差估署口径）且按揭利率低于毛收益率，本站重算本条。

价格修复的脆弱性：−25% 的跌幅只修复了一年，若修复中断，2% 出头的净收益率没有缓冲垫吸收价格波动。 出现这些情况，结论就要改： 以差估署价格指数的年度读数复核。

租管与管理的实操负担：香港住宅出租的管理半径对不在港的外国房东是真成本（收租、维修、租约合规），手松程度是本站给分最低的一项。 出现这些情况，结论就要改： 无（执行属性）。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

全成本净 1.8–2.4% 为本站测算带：具体单位的差饷、管理费与空置逐案差异大，个案以差估署类别数据与按揭报价为准。
按揭利率约 3.5% 为主流银行研究时点口径：以签约时报价为准。

常见问题

租金都创纪录了，为什么收益率还是只有 3.5%？: 因为价格也在涨。收益率 = 年租金 ÷ 价格：2025 年租金指数 +4.3%、价格指数 +3.25%，分子分母同向，商自然不动。香港住宅的故事是「租金与价格一起修复」，不是「租金单边跑赢价格」——对收租的人，这意味着入场价已经把租金的好消息计入了大半。
撤辣之后，外国人买香港楼有什么隐藏税吗？: 没有了。BSD（买家印花税，专对非本地买家）、SSD（短期转售）、NRSD 均已于 2024-02-28 废除；现行就是全体买家统一的 AVD 第二标准，外加持有期的物业税与卖出时无资本利得税。香港现在的障碍清单里，税已经划掉——剩下的是价格、利率与收益率本身。任何还在按「外国人附加税」给你算账的中介，材料至少旧了两年。
不加杠杆、全款买收租行不行？: 负 carry 消失，但机会成本出现：全款的净收益率 1.8–2.4%，对面是领展 6.2% 的运行率（同币种、零预扣、日流动性）与港元定存利率。全款买楼收租在香港是一个「用流动性换实物」的决定，现金流上被同页的上市选项全面压制——本站的对照就摆在同页（第 77 条），读者自己称。

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