FBI 废止、四只都要交公司税了，为什么反而是「可做」？

因为税已经在数字里了：Wereldhave 的 €1.86 直接业绩是在计入荷兰税改负面影响后还超出指引的——你买的是税后盈利的 70% 派付，不用在页外再替它们补一刀税。欧洲其他 REIT 的「免税」盈利要靠预扣表才能换算到手，荷兰这一批是盈利税后、预扣 15% 终局，两步都印在明处。可比性就是质量：本站给它的 evidence 与到手确定性都按高档计。

Vastned 明明是荷兰股票，为什么按比利时税率扣 30%？

因为 2025 年 1 月 1 日的反向跨境合并把上市母公司换成了比利时的 Vastned（SIR/GVV)——决定预扣的是付息公司的税务身份，不是股票在哪个交易所挂牌。它在阿姆斯特丹与布鲁塞尔双挂牌，身份只有一个：比利时。于是它的到手是 4.8%（30% 源头），追回路径与第 93 条比利时篮子完全同款。按上市地想当然地用荷兰 15% 算它，是会错 15 个点的错误——本页把这一只单列，就是防这个。

NSI 带着警告为什么还留在篮子里？

因为剔除的标准是证据与派付纪律，不是景气：它的 FY2025 备案数（EPS €2.10、拟派 €1.58、75% 政策）仍成立，恶化的是 H1 2026 的前瞻读数。本站的处理是留名 + 置顶警告 + 逐期复核条款（股息若低于拟派数即重审等权）——这与法国页剔除 Icade 的区别在于：Icade 的问题是标题数字本身失真（资本返还冒充股息），NSI 的数字是真的、只是趋势在坏。真的坏数字留页警告，假的好数字才剔除。

机会总排名第 100 名 · 荷兰

荷兰上市地产篮子：FBI 废止之后的四只房东——等权毛约 7%，盈利已是普通公司税后口径

我们的结论：做

6.8–7.1% 荷兰上市地产篮子股息率（备案口径） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-11-06

综合榜得分：6.6 · 它强在哪：赚多少钱、省不省心 · 方法论

数据更新：2026-11-08

荷兰上市地产的故事先从税制讲起，因为它决定了数字的可比性：FBI（0% 公司税、利润限期分派）在 2025 年 1 月 1 日起不得再直接持有房地产——四只前 FBI 房东（Wereldhave、NSI、Eurocommercial、Vastned）的荷兰直投收入自此落入普通公司税（19%/25.8%），它们 2025 年后的 EPRA 盈利是税后数字；反过来说，它们的 2025 年前股息史是在 0% 制度下赚的，与今天不可比，本站引用时一律以 2025 年后为准。逐名（备案口径，价格为 2026-11-06）：Wereldhave（比荷卢/法国零售）拟派 €1.30（+4%）、直接业绩 €1.86（超 €1.80–1.85 指引——指引本身已含荷兰税改的负面影响）、派付约 70%，€1.30 ÷ €18.22 = 7.1%，对 EPRA NTA €23.53 折价 23%，出租率 98%、同口径租金 +6%；Eurocommercial（泛欧购物中心）FY2024 股息 €1.80、直接投资业绩 €2.39、派付约 75%，÷ €25.50 = 7.1%，对 NTA €41.79 折价 39%，空置率仅 1.4%——注意其末期 €1.12 带可选股票股息（溢价储备出股），综合账户持有人默认拿现金、本站按现金口径；Vastned（高街零售）FY2025 €1.85 ÷ €27.25 = 6.8% 毛，但它的税务身份要单独读：经 2025-01-01 反向跨境合并后，上市母公司是比利时 SIR/GVV——其股息按比利时规则 30% 源头预扣（到手 4.8%；按比新条约追回至 15% 则 5.8%），不是荷兰的 15%，机制与比利时页（第 93 条）完全同款。三只已定价名等权毛约 7.0%，篮子混合到手约 5.7–6.0%。NSI（阿姆斯特丹写字楼）只印备案数、不印收益率：拟派 €1.58、EPRA EPS €2.10（同比持平）、NTA €33.03——其价格本轮未取得，且它带着本篮子的明示警告：H1 2026 的 EPRA EPS 同比 −20% 至 €0.79、FY2026 指引下调至约 €1.80、空置率自年末 9.2% 升至 11.7%（Vivaldi II 资产拖累）、NTA 续滑至 €31.39——它是篮子中正在恶化的一条腿，等权是否成立逐期复核。荷兰三名的预扣是欧洲最干脆的：15% 国内法即终局、荷新条约对组合个人无更低档、无追回游戏。本站结论：可做——本轮欧洲新国里现金流成色最好的一条，条件写在 NSI 警告与 Vastned 的税务身份里。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市股份，实务篮子约 €10,000–20,000

大概能赚多少

6.8–7.1%（荷兰上市地产篮子股息率（备案口径））

要操多少心

很省心（上市路线，荷兰三名无追回文书）

最要小心的是

NSI 是正在恶化的一条腿：H1 2026 盈利 −20%、指引下调、空置率 11.7% 且升、NTA 续滑——阿姆斯特丹写字楼的周期若再下一台阶，它先削分派（政策下限 75% 派付绑的是同样在跌的 EPS）。

先看这几个数字

荷兰上市地产篮子股息率（备案口径）

6.8–7.1%

已核实·范围时点：2026-11-06 来源：Wereldhave FY2025 业绩演示：直接业绩 €1.86/股、拟派股息 €1.30（+4%）、EPRA NTA €23.53、出租率 98%、同口径租金增长 +6%

为什么说它能赚钱

税后口径的可比性是荷兰独有的质量：四只的盈利已在普通公司税内，与欧洲其他 REIT 的免税板块盈利相比，荷兰的 EPS 反而是最「实」的一种——本站把 FBI 废止写成优点来读，是因为它删掉了制度套利的那一层噪音。

零售两强的运营读数是硬的：Wereldhave 出租率 98% + 同口径租金 +6%，Eurocommercial 空置率 1.4%——在欧洲零售被唱衰的叙事里，这两份备案读数是反例，且都来自公司材料。

Vastned 的税务身份是本站跨页一致性的展示：一只「荷兰篮子」里的股票按比利时规则预扣——本站不按上市地想当然，而是按公司注册地与制度逐只核（与第 93 条的追回机制互为引用）。

具体怎么入场

上市路线：经有 Euronext 通道的券商买四只（WHA/NSI/ECMPA 在阿姆斯特丹，VASTN 另在布鲁塞尔）；实务篮子 €10,000–20,000 使逐名交易成本成比例。NSI 的仓位按其警告栏的读数逐期复核，不默认等权到底。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市股份，实务篮子约 €10,000–20,000
要自己操多少心： 很省心（上市路线，荷兰三名无追回文书）

要花的钱（一项项列清）：

欧元敞口：四只的分派与本金以欧元计。
Vastned 的追回文书（若要那 15 个点）：与比利时页同款的 FPS Finance 纸质追回——按拿不到定价、拿到算赠品。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

无购房居留计划（已确认不存在）

本资产不计入该通道无身份通道

起投： —

荷兰没有以购房换居留的计划：居留路径只有就业、学习、家庭与真实经营（初创/自雇许可）。买荷兰物业或上市股份不产生任何居留权。

来源：荷兰移民归化局（IND）框架

税务（投资者层面）

股息预扣 15%（国内法），且荷新条约对组合个人不低于 15%——没有可追回的差额，到手 = 毛 × 0.85，是欧洲最干脆的一档。

FBI 废止（2025-01-01）：FBI 不得再直接持有房地产，直投收入落入普通公司税（19%/25.8%）——四只篮子名的荷兰收入已是税后口径，其 2025 年前的股息史（0% 制度下赚得）与现在不可比。篮内例外是 Vastned：经反向合并后为比利时 SIR，其股息按比利时规则（30% 源头、条约追回至 15%）处理，见比利时页。
Box 3（居民及非居民直投业主的财富税）不触及新加坡居民持有 Euronext 股份者：36% 名义税率作用于推定回报（2026 年投资类推定 6.00%），仅作背景列示。

双重征税协定： 15% 为国内法终局口径；条约对组合个人无更低档。

来源：荷兰股息税法；2024 年税法计划（vastgoedmaatregel）；Belastingdienst Box 3 参数

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

NSI 是正在恶化的一条腿：H1 2026 盈利 −20%、指引下调、空置率 11.7% 且升、NTA 续滑——阿姆斯特丹写字楼的周期若再下一台阶，它先削分派（政策下限 75% 派付绑的是同样在跌的 EPS）。 出现这些情况，结论就要改： 以 NSI 的半年报 EPS 与空置率逐期核；若 FY2026 股息低于 €1.58 的拟派数，本篮子的等权结构重审。

零售集中：四只中三只是商铺——当前出租率（98–98.6%）是周期的高位读数而非结构保证，一次消费下行同时命中三只。 出现这些情况，结论就要改： 以四只的出租率/空置率打印值逐期核。

荷兰地产政治的方向：租金管制已扩至中档（2024)，Box 3 的实际回报税制在立法途中——上市商业名不直接受管制，但政策方向对外溢情绪与未来措施是单向的。 出现这些情况，结论就要改： 以颁行法案为准；提案只入风险栏。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

NSI 与 Vastned 的 EPRA NTA 折价未全部取得（NSI 价格未取得、Vastned NTA 未取得）：本站只印已定价三只中可算的两只折价（WHA 23%、ECMPA 39%），不给 NSI/Vastned 编造折价。NSI 的 P/B 约 0.55 为聚合口径，不引用为折价。
Eurocommercial 的意大利敞口涉及其意大利主体的替代税事项（其半年报提及上年同期约 €5,000 万的意大利替代税）：与 SIIQ 进入税的对应关系未在年报中核实，本页不引用该数字。

常见问题

FBI 废止、四只都要交公司税了，为什么反而是「可做」？: 因为税已经在数字里了：Wereldhave 的 €1.86 直接业绩是在计入荷兰税改负面影响后还超出指引的——你买的是税后盈利的 70% 派付，不用在页外再替它们补一刀税。欧洲其他 REIT 的「免税」盈利要靠预扣表才能换算到手，荷兰这一批是盈利税后、预扣 15% 终局，两步都印在明处。可比性就是质量：本站给它的 evidence 与到手确定性都按高档计。
Vastned 明明是荷兰股票，为什么按比利时税率扣 30%？: 因为 2025 年 1 月 1 日的反向跨境合并把上市母公司换成了比利时的 Vastned（SIR/GVV)——决定预扣的是付息公司的税务身份，不是股票在哪个交易所挂牌。它在阿姆斯特丹与布鲁塞尔双挂牌，身份只有一个：比利时。于是它的到手是 4.8%（30% 源头），追回路径与第 93 条比利时篮子完全同款。按上市地想当然地用荷兰 15% 算它，是会错 15 个点的错误——本页把这一只单列，就是防这个。
NSI 带着警告为什么还留在篮子里？: 因为剔除的标准是证据与派付纪律，不是景气：它的 FY2025 备案数（EPS €2.10、拟派 €1.58、75% 政策）仍成立，恶化的是 H1 2026 的前瞻读数。本站的处理是留名 + 置顶警告 + 逐期复核条款（股息若低于拟派数即重审等权）——这与法国页剔除 Icade 的区别在于：Icade 的问题是标题数字本身失真（资本返还冒充股息），NSI 的数字是真的、只是趋势在坏。真的坏数字留页警告，假的好数字才剔除。

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