沙特上市 REIT 篮子：五只季派基金等权毛约 8.6%，对 NAV 折价 2–48%——先读三条注意事项
综合榜得分：6.2 · 它强在哪：赚多少钱、税重不重 · 方法论
沙特主板现有 19 只上市 REIT，本站从中选五只最流动、分派记录未中断的组篮（价格为 2026 年 11 月 5 日收盘——Tadawul 周五休市；分派全部追溯至交易所公告/管理人披露/基金财报）：Jadwa REIT Saudi 季度 SAR 0.20 连派八季、trailing 0.80、收益率 10.42%（公允 NAV/单位 SAR 11.71、折价 34%）；Bonyan（半年度，篮内唯一）trailing 0.80、10.03%（管理费 NAV 的 0.5%+税、篮内最低）；SEDCO trailing 约 0.55、8.27%；Derayah trailing 约 0.39、7.80% 且 2026 年内在升（对 NAV SAR 9.65 折价 48%、篮子最深）；Al Rajhi trailing 约 0.525、6.67%（价格约等于 NAV、最稳）。等权毛约 8.6%。制度托底是真的：CMA 条例第 46 条强制分派不低于净利润的 90%。但三条注意事项与收益率同屏：①税务未钉死——非居民 5% 只是一般股息预扣（PwC 口径），REIT 基金分派对非居民的具体处理本站未找到 ZATCA/CMA 官方来源，按 5% 推导的到手约 8.2% 只能当情景，不能当税率引用；②Jadwa REIT Saudi 的合同管理费率无可引用数字（只有 H1 2026 实收 SAR 815 万的财报数），本站不印费率；③Derayah 年报的出租率自相矛盾（92% 与 96% 两处并存），并印、不裁决——另注意其未收收入占收入 23%。准入是 2026 年的新事：2 月 1 日起 QFI/互换框架废除，外国个人可经持牌沙特中介直接买入（单一非居民 <10%/发行人、外国总持股 ≤49%）——制度只有几个月历史，开户顺畅度未经规模检验。杠杆面：SEDCO 的借款恰在总资产 50% 的监管上限（2028 年 10 月再融资）。本站结论：有条件可做——条件是把三条注意事项当作收益率的一部分读。
小白速览：先看这四行
上市单位，任意金额（沙特中介开户）
6.67–10.42%（沙特上市 REIT 篮子分派率（Tadawul 公告口径））
较省心（上市路线；开户与 SAR 安排需一次功夫）
90% 规则双向作用：它保证派付，也保证利润下滑时分派机械下滑、无储备平滑——Derayah 的历史上削减真实发生过（其 2026 年的回升同理是利润驱动）。
先看这几个数字
为什么说它能赚钱
分派记录的证据链是公告级的：每一只的 trailing DPU 都能追到 Tadawul 公告或基金财报，沙特是本站中东部分唯一能做到这一点的上市板块。
90% 规则 + 深折价 + 高 trailing 的组合在全球已不多见：8.6% 的毛收益率里，折价（2–48%）与规则（法定派付）各贡献一半——本站把两半分开标注，读者可按自己对折价的判断重权。
外资准入的制度拐点值得单独记录：2026 年 2 月的改革把沙特主板从「机构经 QFI 才能进」变成「个人可直接买」——本条目是本站第一个建立在新准入之上的沙特上市条目（与第 24 条的租车股是两套完全不同的沙特敞口）。
具体怎么入场
- 上市路线：经持牌沙特中介（或提供 Tadawul 通道的国际平台）买五只篮子（4342/4347/4344/4339/4340）；2026-02-01 起外国个人可直接开户持有，无 CMA 最低投资额；篮子日均成交仅 SAR 59 万–290 万，分批限价是硬纪律。
要投多少钱、能赚多少
起投金额： 上市单位，任意金额（沙特中介开户）
要自己操多少心： 较省心（上市路线；开户与 SAR 安排需一次功夫）
- SAR 敞口（与美元挂钩，汇率风险形态特殊但仍在）与沙特券商的开户/KYC 摩擦（新制度、未经规模检验）。
- 薄盘价差与退出成本：五只的日均成交合计也不大，仓位按「压力下出不去」定尺寸。
我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见 方法论。
身份与税务
身份（居留 / 入籍）
本资产不计入该通道 无身份通道
起投： —
买沙特 REIT 单位不带任何居留、签证或第二护照属性（研究口径 identity 2 仅示「有国家背景、无个人身份价值」）。沙特国页的实体与经营类条目（第 24 条租车车队等）与本条目的身份结论互不替代。
来源： CMA 基金法规框架
税务（投资者层面）
CMA 条例第 46 条：分派 ≥基金净利润的 90%（年度）——规则托底派付，也意味着利润跌则分派机械跌、无平滑储备。
- 预扣带警示：非居民 5% 是一般股息预扣（PwC 引所得税法 Art. 68）——REIT 基金分派对非居民单位持有人的具体处理，本站多方检索未找到 ZATCA/CMA 官方来源，按 5% 推导的到手只能作情景，不得当已核实税率引用。
- 上市股份资本利得对外国投资者免税（PwC 口径）。基金层费用已含在分派之内（分派自净利润），不二次扣减——费率数字（如 Derayah NAV 的 0.85%、Bonyan 0.5%）解释各家 DPU 为何不同。
双重征税协定： 星沙协定对 REIT 分派的适用未核实；情景按 5% 国内一般口径计。
来源： CMA REIT 基金条例；PwC Worldwide Tax Summaries（沙特）
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
风险：什么情况下会亏
还没查清楚的事
下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。
- REIT 基金分派对非居民单位持有人的预扣处理：无 ZATCA/CMA 官方来源——5% 为一般股息税率的类推，本页到手数全部标为情景。
- Jadwa REIT Saudi 的合同管理费率（%）多方检索未得：只印实收金额。Derayah 出租率 92%/96% 的内部不一致、利雅得租金冻结的券商口径，均按原样标注性质。
常见问题
- 毛 8.6% 还带 90% 法定分派，为什么只是「有条件」？
- 三个条件逐一对应本页的三条注意事项：税（5% 是类推不是定版）、费（最大那只的费率印不出来，只能印实收额）、流动性（整个篮子的日均成交是百万 SAR 量级）。再加上折价的持续性风险。这条的收益率是真的，条件也是真的——本站的「有条件」从来不是客套话，是把使用说明书和收益率印在同一页。
- 外国人真能直接买了吗？以前不是要 QFI 吗？
- 真改了：CMA 2026 年 1 月 6 日公告、自 2 月 1 日起废除 QFI 与互换框架，所有类别外国投资者（含个人）可经持牌沙特中介直接持有主市场证券（多家国际律所的客户提示互证）。剩下的限制是持股上限（个人 <10%/发行人、外国合计 ≤49%）与中介开户的实务摩擦。本站提醒一句：制度只有几个月大，第一批外国散户的开户体验还没有形成可引用的记录——先小额走通全流程，再谈仓位。
- 五只里最稳的是哪只？
- 按本站的读法：Al Rajhi——收益率篮内最低（6.67%），但价格约等于 NAV（没有折价修复的幻想也没有坠落的空间）、价差全板块最窄、分派在 0.12–0.14 的窄带里温和浮动。收益率的极值在另一头（Jadwa 10.42% 配 −34% 折价与印不出的费率；Derayah 7.80% 配 −48% 折价与 23% 的未收收入）——沙特篮子内部的这条光谱，就是「收益率 = 风险的定价」最直观的一课。
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