Mekong 基金都买了，为什么本站说不行？

机构买入是机构的组合决策（价格、条款、董事席位与退出安排都与散户不同），且买入时点在亏损扩大之前。用「机构买了」替代读报表，是把尽调外包给一个处境与你完全不同的人——报表在桌上时，先读报表。

亏损是扩张性的，不正是买入时机吗？

扩张性亏损要成立，需要两个证据：新院爬坡数据在改善、老院利润率稳定。TNH 的报表给出的是反面：旗舰老院利润 −89%。「扩张性」是解释框架，不是免检标签——框架要由分院数据验证，而验证结果目前是否定的。

FV Hospital 不是运营得不错吗？

运营层（收入与 EBITDA）尚可，问题在价格：16.8 倍 EBITDA 的入场价要求增长持续兑现，减值说明集团自己下调了预期。资产好与买得好是两件事——本站给 FV 的评价是「好资产、贵价格」，给 TNH 的是「有报表、差结果」，两者都不是现在的买入。

机会总排名第 60 名 · 越南

越南私立医院拆解：难得看得见账本——账本很难看（上市龙头审计净亏 18.3%，且指引继续亏）

我们的结论：不达标

-18.3% TNH 医院集团净利率（FY2025，Deloitte 审计） · 已核实 · 数据时点： 2026-04-23

综合榜得分：4.4 · 它强在哪：数字可不可信、省不省心 · 方法论

数据更新：2026-11-08

越南医疗是本站少数「数据不是问题、数据本身就是答案」的条目。上市路线是真的：TNH 是越南首家上市医院集团（HOSE，3 家医院、约 700 张床）。账本也是真的——FY2025 审计合并报表（Deloitte）：收入 VND 509.5bn（+16%），毛利暴跌 77% 至 VND 27.95bn，净利润 VND −93.2bn（上年盈利 VND 45.1bn），净利率约 −18.3%；旗舰太原国际医院净利润 −89%；公司 2026 年计划仍预计净亏逾 VND 51bn，H1 2026 已再亏约 VND 70bn。亏损的形状是扩张性的（新院爬坡 + 成本失控），但指引继续亏损意味着它不是单年事故。机构背书也救不了账本：Mekong Enterprise Fund IV 在 2025-03 以 VND 121.4bn 入股 13.74%——机构价是机构的判断，不是报表的结果。另一条路线贵得更安静：新加坡上市的 Thomson Medical 以最高 US$381.4M（约 16.8 倍 EBITDA）买下 FV Hospital，其后集团 FY2025 净亏 S$47M 主要来自该收购的商誉减值——外国买家用高倍数买走了「越南医疗增长」，增长没兑现的部分由减值认领。本站定为不达标讲解条目：它教的是本站最重要的一课之一——有审计数字不等于有机会，数字的功能有时就是让你转身。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市通道存在（HOSE / SGX）；本站结论为暂不进入

大概能赚多少

-18.3%（TNH 医院集团净利率（FY2025，Deloitte 审计））

要操多少心

很省心（上市路线）；结论为观望

最要小心的是

本条目即风险陈述：上市龙头审计净亏 18.3%、公司自己指引继续亏、外国买家的高倍数收购已减值——三项都是已发生的事实，不是预测。

先看这几个数字

TNH 医院集团净利率（FY2025，Deloitte 审计）

-18.3%

已核实时点：2026-04-23 来源：TNH 医院集团 FY2025 审计合并报表与股东大会文件（Deloitte 审计，2026-04-23）

为什么说它能赚钱

它是本站「警示型一手数据」的样本：亏损不是中介说法、不是本站推导，是 Deloitte 审计的合并报表——证据越硬，转身的决定越应该干脆。

两条路线（本地上市龙头 vs 外国战略买家）同年给出同一答案：一个在报表里亏，一个在减值里认——越南私立医疗的定价（16.8 倍）与兑现（双位数负利润率）之间的裂口，值得任何想买「新兴市场医疗增长」的人先读。

它为越南页补上医疗这一课：越南的消费升级是真的，但医院的利润被医保支付、价格监管与扩张节奏三方挤压——需求增长与股东回报之间隔着支付方，这是所有新兴市场医疗的通用结构。

具体怎么入场

本页不提供买入路线：上市股票通道存在（TNH 经 HOSE、Thomson 经 SGX），但本站的结论是账本不支持现在进入；等待的验证点写在风险栏（TNH 回到审计盈利、或估值回到可算账的倍数）。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市通道存在（HOSE / SGX）；本站结论为暂不进入
要自己操多少心： 很省心（上市路线）；结论为观望

要花的钱（一项项列清）：

（若无视本页结论）HOSE 小盘股的流动性与外资额度成本；医疗股的信息成本（越南语披露为主）。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

越南 DT 投资签证

本资产不计入该通道本资产不通向身份

起投： 企业实缴出资 ≥ 30 亿越南盾才起步（DT3）

买公寓单位是买房，不计入 DT 出资，附带不了任何签证；外国人买房另有整栋 30% 配额与 50 年产权期限。想拿居留只能另走企业出资结构。

来源：越南 Law 47/2014；Housing Law 2023

税务（投资者层面）

按毛收入 10% 计税（5% VAT + 5% PIT、无费用扣除）直接惩罚低毛利长租/服务式模型——这是本页净回报测算的关键扣减项。

个人出租：5% VAT + 5% PIT 按毛收入计；年收入 ≤ 1 亿越南盾免税（2026 年上调门槛的说法未核实）。
转让：按全额售价 2% 计 PIT。
持有期：无像样的年度房产税，税负集中在现金流与退出两端。

双重征税协定： 越南有 80 多个税收协定，中国、新加坡、印度均在列并生效；协定减免须凭税务居住证明申请。

来源：越南财政部 Circular 40/2021/TT-BTC；PIT Law 04/2007；Law 47/2014（DT 投资签证）

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

本条目即风险陈述：上市龙头审计净亏 18.3%、公司自己指引继续亏、外国买家的高倍数收购已减值——三项都是已发生的事实，不是预测。 出现这些情况，结论就要改： 若 TNH 回到全年审计盈利（净利率转正）且指引不再亏损，本条重估为有条件。

扩张性亏损的持续性：医院的爬坡以年计，新院的床位利用率爬坡慢于计划时，亏损会自我延长（旗舰医院 −89% 说明老院也在被拖累）。 出现这些情况，结论就要改： 若旗舰院利润率先行修复（报表口径），本条的判断部分修订。

支付方结构：医保支付标准与服务价格监管决定医院的收入上限，私人付费的增长填不满定价裂口——这是结构问题，不是管理问题，换管理层也解不了。 出现这些情况，结论就要改： 若越南医保支付改革实质放宽私立定价（正式法规），本条的行业判断重估。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

FV Hospital 在 Thomson 集团内的单体盈利：集团只披露越南板块的收入与 EBITDA 层（1H FY2026 收入 S$51.3M、EBITDA 约 16% 为推导），单体净利润未单独披露。
TNH 的外资持股上限与剩余额度：逐时点以 HOSE 与公司披露为准。

常见问题

Mekong 基金都买了，为什么本站说不行？: 机构买入是机构的组合决策（价格、条款、董事席位与退出安排都与散户不同），且买入时点在亏损扩大之前。用「机构买了」替代读报表，是把尽调外包给一个处境与你完全不同的人——报表在桌上时，先读报表。
亏损是扩张性的，不正是买入时机吗？: 扩张性亏损要成立，需要两个证据：新院爬坡数据在改善、老院利润率稳定。TNH 的报表给出的是反面：旗舰老院利润 −89%。「扩张性」是解释框架，不是免检标签——框架要由分院数据验证，而验证结果目前是否定的。
FV Hospital 不是运营得不错吗？: 运营层（收入与 EBITDA）尚可，问题在价格：16.8 倍 EBITDA 的入场价要求增长持续兑现，减值说明集团自己下调了预期。资产好与买得好是两件事——本站给 FV 的评价是「好资产、贵价格」，给 TNH 的是「有报表、差结果」，两者都不是现在的买入。

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