日本 Japan
收入压舱石 — 亚洲最深、最可预期的地产收入市场
日本是全站的「收入压舱石」：外国人买一切都不受限（单间公寓到 J-REIT 单位，全产权），管理基础设施最成熟，收益率在全球属中游（J-REIT 分派约 4.5–4.8%、都市住宅毛 3.4% 起），不是亚洲式的薄。代价是人口：东京/大阪/福冈核心之外，租户基数年年在缩——日本资产按「收益率+治理」定价，不按增值。弱日元（160+）让入场价在硬通货口径下处于历史低位，但日元现金流就按日元敞口 sizing，不要伪装成美元收入。
四项评级
身份与税务（一句话）
身份与税务：买房不给在留资格（无黄金签证）；经营·管理 2025-10-16 起五项全要（资本金 3,000 万日元、雇佣、学历/经验、日语 B2、事业计划专业审查），存量持有人过渡至 2028-10。非居民租金扣缴 20.42%（预缴、申报可退补）；固定资产税 1.4% + 都市计划税 0.3%；资本利得个人 39.63%（≤5 年）/20.315%（>5 年，非居民只缴国家部分）。与新加坡有税收协定。
本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。
关键指标
为什么是它
日本是全站的收入压舱石：J-REIT 市场 58 只、16.1 万亿日元，分派率十余年稳定在 3–5%（2026 年春平均约 4.8%）；都市住宅毛收益率 3.4% 起，在全球属中游而非亚洲式的薄。外国人（含非居民）买楼买地全产权、无需批准、无需本地合伙人，管理公司与纳税管理人体系成熟。它的风险不在制度而在人口与价格：全国人口年减约 90 万，东京新筑公寓均价已达 1.378 亿日元的历史高位——核心区之外按「收益率 + 治理」买，核心区之内要先问价格。
进入路径
上市路线：J-REIT 单位经任何有日本通道的券商买入（见第 42 条），非居民自由买卖；分派扣缴 20.42%。
实物路线全开放：单间公寓、整栋楼、土地均可全产权持有；非居民业主要有纳税管理人（强制）与管理公司（实务必需），其余按第 43/44 条的算账逐项核。
身份单算：买房不给签证；「经营·管理」2025-10 已收紧到资本金 3,000 万日元等五项全达标（见身份税务行），旧式中介话术已失效。
风险
- 利率正常化是 J-REIT 与借贷买房的共同变量：政策利率 0.75%、10 年国债约 2.4%，地产对国债的利差已收窄到历史常态之下——收入可靠不等于价格便宜。
- 人口结构：核心都市圈以外，租户基数年年收缩；地方高收益整栋的第一风险不是空置率今年多少，而是十年后还有没有退出买家（第 44 条）。
- 修缮积立金阶梯：1980–90 年代楼龄的物业，修缮费用的上涨曲线是沉默的收益杀手，买入前必须看长期修缮计划与积立金余额。
本国上榜机会
| 总排名 | 机会 | 净回报（主指标） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 42 | J-REITs：亚洲最干净的地产收入工具——分派约 4.5–4.8%，扣缴后约 3.6–3.8% | 4.5–4.8% | 做 |
| 43 | 东京中古公寓买租拆解：毛 3.39%，把日本特有的那几笔扣完，净约 1.8–2.3% | 3.39% | 有条件做 |
| 44 | 日本地方「高利回」整栋公寓拆解：8–12% 的表面利回，是怎么塌到 0–5% 的 | 8–12% | |
| 45 | 日本民泊：合法的盒子正在变小——180 天上限、区域归零与还剩约 2–3.5% 的净 | 2–3.5% | 有条件做 |
| 46 | 日本投币停车场整租模式拆解：钱到底是谁赚的——地主拿 2–3%，运营商拿其余 | 1.8–3.2% | |
| 50 | 日本自助仓储·上市路线（Arealink）：股息率约 3.4%，数字全部可核，故事在增长不在当期 | 3.4% | 有条件做 |