巴西房地产居留（RN 36/2018）：R$100 万买 4 年居留、每两年只住 14 天——全赛道最轻的居住负担
身份榜综合分：5.5
门槛： 以境外汇入的自有资金购买城市房产 ≥R$1,000,000（北部/东北部 ≥R$700,000，约 US$184,500 / US$129,000）：须建成或在建城市房产（土地/农村地不算）、可多套合并达标、融资只计超出门槛的部分；共有者每人须各自达标
巴西没有官方叫「黄金签证」的计划：RN 36/2018 给的是房地产投资居留（对外签发 VITEM IX 投资临时签证）。规则逐条钉死：以境外汇入的自有资金购买城市房产 ≥R$1,000,000（北部/东北部可低 30% 至 R$700,000；按 2026-10-30 央行牌价约 US$184,500 / US$129,000）——须建成或在建的城市房产，土地、地块、农村地一律不算；多套可合并达标；融资只计超出门槛的部分（门槛本身必须自有资金）；与人共有时，每位共有人须各自达标（两人分摊一套 R$100 万的房，两人都不合格）。资金须经央行授权机构入境并由其出具国际转移声明（RN 49/2024 修订后的口径），另须 CPF 税号。居留首期 4 年（2021 年 RN 46 由 2 年改 4 年）：官方处理口径为文件齐备约 30 天、补正约 60 天（均可延长），可境外先批领馆发 VITEM IX、或入境后经 MigranteWeb 办。4 年后可转无期限居留（须维持投资、附 CRNM 与无犯罪证明）；期内卖房会危及身份。居住要求是全赛道最轻的：每两年身在巴西 ≥14 天即可（以联邦警察登记 CRNM 起算）——没有实际居住的期待。家属经家庭团聚（部际条例 12/2018）随行，无须追加投资。归化是远期一般路径：无期限居留是平台，一般归化须居住 4 年 + 葡语能力（CELPE-Bras），RN 36 本身不设入籍快速通道。本站买赛道评分 5.5：性价比 7.0（买赛道最便宜的房产居留之一，钱买的是可住可租的实产）、居住负担 9.0（赛道最轻）、可回收 5.0（窗口内卖房危及身份）——它因此排进买赛道前列（EB-5 5.9 之下、葡萄牙基金 5.3 之上）。体量警告同屏：2019 年至 2025 年初全国仅批 787 宗，制度真实但行政实践薄，个案以当地律师与联邦警察口径为准。
六项评分与依据
| 因素 | 分 | 依据 |
|---|---|---|
| 能去多少国家 | 2.5 | 只解决巴西一国居留；4 年居住后可走一般归化（须葡语）——护照是远期可能、不是本通道的承诺。 |
| 花钱划不划算 | 7.0 | R$100 万（约 US$18.45 万）是买赛道最便宜的房产居留门票之一（与格林纳达捐赠档同量级、且买的是可住可租的实产）——北部/东北部 R$70 万更低。 |
| 办得快不快 | 6.0 | 官方口径：文件齐备约 30 天、补正约 60 天（均可延长）；流程可境外先批（VITEM IX）或入境后 MigranteWeb 办——节奏在买赛道属中上。 |
| 钱能不能拿回来 | 5.0 | 房产在你名下、可租；但 4 年窗口内出售危及身份、转无期限后才真正自由——流动性让位于身份存续，给中分。 |
| 要不要去住 | 9.0 | 全赛道最轻：每两年只需身在巴西 ≥14 天——它是「买个居留权放着」的极端样本，几乎没有居住负担。 |
| 政策稳不稳 | 6.0 | 门槛（雷亚尔计）自 2018 年未变、修订只动程序与期限（2021 年首期 2 年改 4 年）；但八年仅 787 宗的体量意味着行政实践薄、个案差异大——稳定给中上、不给高分。 |
为什么值得看
14 天/两年的居住要求是买赛道的设计极值：它把「居留权」与「居住」彻底解耦——想要一个低维护的南美居留期权的人，全世界的可比选项一只手数得完。
门槛自 2018 年以雷亚尔计未动：雷亚尔贬值使它的美元价格逐年变便宜（现约 US$18.45 万）——这是少有的「汇率替你降价」的门票，本站把 PTAX 牌价与日期印在明处，读者可自算当期价格。
它的转无期限机制是成文的（第 5 条）：4 年维持投资 → 无期限居留，不是「到期再议」——路径确定性在拉美项目里属上乘。
办理路径
- 两条办理路径：①境外先办——向巴西领事馆申请居留预授权、获批后领 VITEM IX 入境，再在联邦警察登记（CRNM）；②入境后办——持合法身份入境，在 MigranteWeb 提交。文件核心：房产登记（matrícula）、央行授权机构的资金转移声明、CPF、无犯罪证明等（以 RN 36 合并文本与领馆清单为准）。聘巴西本地律师是实务标配。
成本与资金去向
资金门槛： 房产 ≥R$1,000,000（北部/东北部 ≥R$700,000）
办理负担： 较省心（本地律师代办；居住负担全赛道最轻）
- 房产本身的持有成本按巴西国页口径（第 81/82 条的税与摩擦）：居留不改变房产的税务形状，租金收入另行纳税。
- 律师与登记费：相对于 R$100 万的门票是小项，但 787 宗的薄实践意味着别省这笔——个案口径差异靠本地律师兜底。
风险与反面证据
未核实清单
以下关键数字尚未完成核实，原因逐项注明。
- 787 宗的批核量经媒体（Metrópoles/新华社）引 CNIg 数据：本站未直查 CNIg 统计原文，引用时注明其口径。
- 一般归化的居住年限细节（配偶/葡语国家公民的减年）为次级汇编：个案以移民法与律师意见为准。
常见问题
- 每两年只住 14 天——这居留权是真的吗？
- 是 RN 36 第 6 条的原文：每两年在巴西境内 ≥14 天，自联邦警察登记起算。它换来的正是这种设计的全部卖点：一个合法、可续、可转无期限的巴西居留，维护成本接近于零。本站给它的居住负担打 9.0，是买赛道的最高档——但请注意它不附带的东西：不加速入籍（归化另有 4 年居住 + 葡语的一般规则）、不自带税务居民的任何优惠。
- 和朋友一人一半买套 R$100 万的房，两人都能拿居留吗？
- 不能，这是 RN 36 第 3 条 §1 写死的：共有时每位共有人必须各自投入达门槛的金额——想两人同拿，要么买 R$200 万的房各占一半（各自达标），要么各自买各自的。市面上「拼单拿身份」的巴西版本在这里行不通，付款前把这一条给同行者看。
- 它排到买赛道第 3（5.5 分），比葡萄牙基金（5.3）还高，凭什么？
- 凭三项算术：门票约 US$18.45 万（葡萄牙基金 €50 万）、居住负担 14 天/两年（葡萄牙为年均 7 天，但基金通道的钱是金融资产、赎回规则另一套）、且 RN 36 的 4 年转无期限是成文路径。葡萄牙胜在终点（申根 + 入籍时钟，虽然新规已延至 10 年）与流动性（护照价值）——本站的权重里，成本效率与居住负担合计占 30%，巴西在这两项上拿满了大半。读者若把护照终点看得最重，排序会不同，矩阵栏的原始分项都在，可自行重权。