资本返还（reembolso）是不是 FIBRA 在掏空自己？

与韩国的折旧分红同理、机制不同：墨西哥的资本返还是 CUCA（出资账户）口径的出资返还，到账不税、但削减你的成本基础（将来卖出时利得相应变大）。它本身不是掏空信号——FIBRA 的资产是收租物业，返还多寡随折旧与税务成果波动。问题只在报价诚实：把含 30–45% 返还的毛分派当「租金收益」卖，是把本金回流装扮成收入。本站的到手数已把预扣按应税部分扣完，返还部分单列——读者要分清哪部分是收入、哪部分是自己的钱回来。

Prologis 的资产最好，为什么现金分派最薄？

因为它的定价是质量定价：A 级物流 + Prologis 发起人 + 吞并 Terrafina 后的规模，股价在 52 周高位附近，市场为它的资产付了全价——收益率的分母贵，分子（现金分派）又被一季 scrip 稀释过。本站把它放进篮子不是当收益引擎，是当对照：同一个板块里，「最好的资产」与「最好的现金回报」是两个名字。

Terrafina 怎么不见了？

被 FIBRA Prologis 收购并退市了：2024 年竞购胜出、2025 年 11 月要约后持股约 99.82%，CNBV 于 2026 年 2 月批准注销登记。合并后的组合是 515 处物业、8,730 万平方英尺。任何还在单独推 Terrafina 分派的材料都已过期——本站在墨西哥国页也留了这条市场常识更新。

机会总排名第 80 名 · 墨西哥

墨西哥 FIBRA 篮子：毛 6–7.4% 的高息，逐笔拆完成分、扣完 30% 预扣后是 5.0–5.7%

我们的结论：有条件做

6–7.4% 墨西哥 FIBRA 篮子毛分派率与成分（公司公告口径） · 已核实·范围 · 数据时点： 2026-10-28

综合榜得分：6.3 · 它强在哪：赚多少钱、数字可不可信 · 方法论

数据更新：2026-11-08

墨西哥的上市地产（FIBRA）是近岸外包的收租形态：FDI 2025 年创纪录、板块受托资产破 MXN 1 万亿，分派由法律强制（应税成果的 ≥95%）。本站把篮子三家逐笔拆开印——这是墨西哥页的唯一诚实报价法。锚名 Fibra Uno（拉美最大，GLA 1,295 万㎡、入住率 95.6%）：毛约 7.1–7.4%，但最新分派公告（3Q26，Ps.0.6800 = AFFO 的 97.6%）的成分是 70% 应税所得 / 30% 资本返还——应税部分预扣 30%，综合拖累约 21%，到手约 5.6–5.7%（本站推导，拆分逐季变）。Fibra Danhos（墨西哥城高端商场/写字楼）：政策性固定分派 Ps.0.45/季、毛约 6.0%，但近期分派约 40–45% 是资本返还，且固定额多年未涨（通胀里实际在缩水）——到手约 5.0%。FIBRA Prologis（Prologis 系 A 级物流，资产质量全篮子最佳、已吞并 Terrafina）：现金分派年化毛只有约 3.73%，且 100% 应税（到手约 2.6%）；更要紧的是它 2025 年 12 月季的「分派」大头以新 CBFI 支付（scrip），现金仅 Ps.0.6462——TTM 收益率年化那一季必然虚高。本站结论：篮子有条件可做，以 FUNO 为锚、按到手 5.6–5.7% 定价；Danhos 的固定额与返还占比、Prologis 的现金稀薄，都在第一屏写明。比索与 2026 年 USMCA 审议是全篮子的共同变量。

小白速览：先看这四行

要投多少钱

上市 CBFI，FUNO 约 MXN 36/份起（BMV 通道）

大概能赚多少

6–7.4%（墨西哥 FIBRA 篮子毛分派率与成分（公司公告口径））

要操多少心

很省心（上市路线）

最要小心的是

USMCA 2026 年审议：近岸逻辑的政策基座在审议桌上——结果若动摇供应链迁移预期，工业与物流的租金预期先动，FUNO 与 Prologis 的工业敞口首当其冲。

先看这几个数字

墨西哥 FIBRA 篮子毛分派率与成分（公司公告口径）

6–7.4%

已核实·范围时点：2026-10-28 来源：Fibra Uno 3Q26 业绩备案（BIVA 重要事件，2026-10-28）：分派 Ps.0.6800 = AFFO 的 97.6%、70% 应税所得/30% 资本返还、入住率 95.6%

为什么说它能赚钱

成分披露是 FIBRA 制度的真资产：每一笔分派公告都白纸黑字拆应税/返还——在这个制度里装睡的人（只印毛收益率的中介）与较真的人（逐笔拆的本站），看到的是两个市场。

近岸的租金有官方锚：FDI 创纪录 + FUNO 的 FFO/份 +15.6%（3Q26 同比）——锚名的分派增长有运营数据撑腰，不是纯金融工程。

三家构成完整的光谱：高息高返还（FUNO）、固定额慢缩水（Danhos）、优质低现金（Prologis）——同一个板块的三种「收益率成因」，一页读完，读者对任何 FIBRA 报价都有了拆法。

具体怎么入场

上市路线：经有 BMV 通道的券商买篮子 CBFI（FUNO11 为锚；DANHOS13——注意 DANHOS16 是它的债券、不是股票；FIBRAPL14），外国人自由买入。预扣由托管行按每笔分派的应税成分在源头执行（30%）；资本返还部分不税、但会削减你的成本基础，报税与券商成本记录要跟上。

要投多少钱、能赚多少

起投金额： 上市 CBFI，FUNO 约 MXN 36/份起（BMV 通道）
要自己操多少心： 很省心（上市路线）

要花的钱（一项项列清）：

比索敞口：分派与本金以比索计，汇率是这个篮子的第一成本项，仓位按货币压力测试定。
预扣的确定性成本：应税部分 30% 在源头扣除（星墨协定减免本站未核实）——到手数已按全额计，不预支退税。

我们怎么算钱：只算扣完所有费用后的净回报——先扣空置、管理、维修、税费和保险，再扣贷款利息，买入花的钱也算进成本。完整算法见方法论。

身份与税务

身份（居留 / 入籍）

投资/置业临时居留（签证 Lineamientos，2025-07-25 公布）

本资产不计入该通道本资产不通向身份

起投： 企业投资 >45,850 UMA（约 MXN 538 万）；或墨西哥房产 >91,710 UMA（约 MXN 1,076 万）

买 CBFI 不给身份。墨西哥没有黄金签证，但居留规则（金额以 UMA 计、每年 2 月重置）给两条与资产相关的临时居留（最长 4 年，其后可转永居）：①投资墨西哥公司——实缴出资 >45,850 UMA（约 MXN 538 万 ≈ US$29.4 万），且另须固定资产达同额或证明真实经营（如 ≥3 名 IMSS 登记雇员）；②持有墨西哥房地产 >91,710 UMA（约 MXN 1,076 万）。领事执行口径不一，逐案确认。

来源：墨西哥外交部签证准则；圣地亚哥总领馆投资者签证要求单

税务（投资者层面）

FIBRA 分派逐笔拆分：应税成果（resultado fiscal）部分预扣 30% ISR；资本返还（reembolso de capital）部分到账不税、但削减持股成本基础。经 BMV 出售 CBFI 的资本利得对非低税辖区居民的外国投资者一般免税。

FIBRA 制度（LISR 187–188 条）：信托资产 ≥70% 为不动产，须于每年 3 月 15 日前分派应税成果的 ≥95%。
限制区（海岸 50 km/陆境 100 km）住宅只能经 fideicomiso 银行信托持有（SRE 许可、50 年可续）：区外可直接持有产权；买房不需要居留身份。

双重征税协定： 星墨协定对 FIBRA 30% 预扣的减免本站未核实——到手数按全额 30% 推导，办税时逐案确认。

来源： LISR 187–188 条；FIBRA 分派公告

本节为一般信息整理，非移民或税务建议；项目规则变化频繁，办理前须以官方原文与持牌顾问意见为准。

风险：什么情况下会亏

USMCA 2026 年审议：近岸逻辑的政策基座在审议桌上——结果若动摇供应链迁移预期，工业与物流的租金预期先动，FUNO 与 Prologis 的工业敞口首当其冲。 出现这些情况，结论就要改： 以审议的正式结论为准，本页的增长前提随之修订。

成分漂移与固定额侵蚀：FUNO 的返还占比逐季变（最新 30%）；Danhos 的 Ps.0.45 多年未涨，通胀下其实质分派每年变薄——两家的「收益率」都要按最新公告逐季重算，不许沿用旧拆分。 出现这些情况，结论就要改： 逐季以分派公告复核（本站年度更新口径）。

发起人治理折价：FUNO 的关联方结构在本地市场长期带治理折价——分派再高，这部分折价是结构性的，不当作「便宜」全额计入。 出现这些情况，结论就要改： 无（结构属性）。

还没查清楚的事

下面这些数字我们还没查实，原因一项项写明了。没查实的，我们不会拿来下结论。

三家到手数均为本站推导：FUNO 按 3Q26 的 70/30 拆分（逐季变）、Danhos 的返还占比（约 40–45%）经 YCharts 对分派公告的聚合（次级口径）——若读者要精确百分比，以 BMV 当季公告原文逐笔核。
星墨税收协定对 FIBRA 分派 30% 预扣的减免未核实：到手数按无减免计，实际以托管行与税务顾问为准。

常见问题

资本返还（reembolso）是不是 FIBRA 在掏空自己？: 与韩国的折旧分红同理、机制不同：墨西哥的资本返还是 CUCA（出资账户）口径的出资返还，到账不税、但削减你的成本基础（将来卖出时利得相应变大）。它本身不是掏空信号——FIBRA 的资产是收租物业，返还多寡随折旧与税务成果波动。问题只在报价诚实：把含 30–45% 返还的毛分派当「租金收益」卖，是把本金回流装扮成收入。本站的到手数已把预扣按应税部分扣完，返还部分单列——读者要分清哪部分是收入、哪部分是自己的钱回来。
Prologis 的资产最好，为什么现金分派最薄？: 因为它的定价是质量定价：A 级物流 + Prologis 发起人 + 吞并 Terrafina 后的规模，股价在 52 周高位附近，市场为它的资产付了全价——收益率的分母贵，分子（现金分派）又被一季 scrip 稀释过。本站把它放进篮子不是当收益引擎，是当对照：同一个板块里，「最好的资产」与「最好的现金回报」是两个名字。
Terrafina 怎么不见了？: 被 FIBRA Prologis 收购并退市了：2024 年竞购胜出、2025 年 11 月要约后持股约 99.82%，CNBV 于 2026 年 2 月批准注销登记。合并后的组合是 515 处物业、8,730 万平方英尺。任何还在单独推 Terrafina 分派的材料都已过期——本站在墨西哥国页也留了这条市场常识更新。

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